ヘルスケア事業をサポートするサービス

ヘルスケア施設への投資、取得をお考えの皆様へ

ヘルスケアマーケットの展望

ヘルスケアアセットのマーケットは、2005年より以前は小規模なオペレーターからの買収が中心でした。現在はヘルスケアリートの創設で大手プレーヤーが参入し、市場に出るアセットの数が少ないこともあり、市場が加熱しているなかで、徐々に開発型物件のプロジェクトも見られるようになってきました。今後暫くすると開発物件の供給が増加することから、需給市場の均衡が図られる可能性が高いと思料します。市場参加者の需給関係の変化に伴って物件の良し悪しによる優勝劣敗が明確になっていくことで、施設についてのクオリティーの透明性が更に重要視されることとなります。

特に外資系をはじめとしたオポチュニスティックファンドの出口戦略においては、クオリティーアップを伴った透明性の確保は売却価値の上昇にもつながることから非常に重要視される事になるでしょう。私がアメリカのリートの視察に行った2006年当時、躍進する大手ヘルスケアリートのペンタスリートのデブラ社長にお会いしました。弁護士でもあるデブラ社長は、ヘルスケアリートの成長において重要なものはコンプライアンスと透明性であると仰っていました。現在、日本国内でもヘルスケアに対して財務やコンプライアンスに関してのチェックはそれなりに進んでいます。しかし、オペレーターのユーザーに対するサービスクオリティーに関してのチェックは殆ど進んでいません。

そこで、すでに定着している厚生労働省が主導する社会福祉法人第三者評価のスキームは、既に社会的にコンセンサスを得ており、ヘルスケア評価においても重要なオピニオンとなり得えます。第三者評価者資格者(不動産鑑定士としては唯一人評価実績を持つ)として評価基準研究所に登録している私としても、今後ヘルスケアリートの評価においてサービス内容の状況開示が大きな指針となるものと考えます。

鑑定評価機関としての立場としても、施設の安定に大きな影響を与えるサービス内容の状況把握の重要性がますます高まります。また、将来的に視野に入る病院のリートへの参入は、シニアハウスの受け皿としての機能もあることから、医療サービスなどのオピニオンについての情報開示も期待されます。

今後、ヘルスケアリートの成長に不可欠なエンジンとなるであろうこの取り組みにおいて今後も協力して参ります。

森井総合鑑定株式会社 社長 森井正太郎
不動産鑑定士・社会福祉法人第三者評価者(東京都)・不動産カウンセラー

高齢化社会が進行する我が国においてヘルスケア施設の供給は避けては通れない課題であり、今後マーケットが拡大するアセットとして注目を浴びております。ヘルスケア施設のマーケットの拡大に伴い、オペレーターの適切な情報開示が進むことにより、オペレーターの成長、透明性の向上につながり、結果として利用者がメリットを享受でき、また民間資金活用により公的資金の削減にもつながることから、その社会的意義は非常に大きいものと考えます。

弊社では、証券化案件の豊富な実績を持つ不動産鑑定士による不動産鑑定評価書のご提供はもちろんのこと、福祉施設評価を行う第三者評価機関や建築士等の専門家と連携し、ヘルスケア施設にかかるオペレーターリスクをより深く把握・分析するオペレーター評価レポート、及び建物エンジニアリングレポートをワンストップでご提供いたします。

不動産鑑定評価

ヘルスケア施設は、オペレーターの事業運営能力が不動産の価値に大きく影響を与える事業用不動産です。

森井総合鑑定㈱では、ヘルスケア施設特有のリスクを分析し、より適正かつ精緻な不動産鑑定評価をご提供いたします。

また、必要に応じて下記の福祉サービス第三者評価制度を活用したオペレーターモニタリングレポートをご提供します。

不動産鑑定評価

福祉サービス第三者評価制度を活用したオペレーターモニタリングレポート

ヘルスケア施設への投資を行うに当たって、オペレーターリスクの分析は必須でありながら、現状では情報開示等の問題によりその把握が困難であることが課題となっています。

弊社では、福祉施設の第三者評価制度※を実施する評価基準研究所とともに、オペレーターリスクの把握・分析をサポートするコンサルタントと共に、通常の財務デューデリでは見えてこない施設の実態をモニタリングします。

重点的な調査・評価項目

  1. 組織マネジメント面からの評価項目
  2. 提供サービス面からの評価項目

アセット情報のモニタリングサービスを継続することに伴い資産価値向上をサポートします。VALUE UP!!

エンジニアリングレポート

ヘルスケア施設はその特殊性ゆえ通常のオフィスビル等とは異なる視点に基づいた建物デューデリジェンスが重要となります。弊社では福祉施設のコンサルティング及び医療や福祉関連建築物に詳しい専門業者と連携して価値あるエンジニアリングレポートを提供いたします。

エンジニアリングレポート

補足説明

福祉サービス第三者評価制度とは

福祉施設の第三者評価は、「自分の利用したい事業所の特徴はどこにあるのか」、「サービスの質はどのレベルにあるのか」など、利用者がサービスを選択する際の目安となったり、事業所の内容を把握することが可能となるように、各事業所の評価結果を公表する制度です。

第三者評価機関とは

東京都福祉サービス評価推進機構の「認証基準」は以下の通りです。
①法人格があること②福祉サービスを提供していないこと③主たる評価者が三人以上所属していること
また、実際に評価を行う「評価者」とは、東京都福祉サービス評価機構が実施する評価者養成講習を修了し、評価者名簿に登録されている者をいいます。

(参考:(公財)東京都福祉保健財団 )

情報提供サイト 東京都 福ナビ
http://www.fukunavi.or.jp/fukunavi/

日本でのヘルスケア市場の動向

高齢化社会に伴いヘルスケア施設の整備が課題となっています。

65歳以上の人口とその割合の推移

65歳以上の人口とその割合の推移 上場REIT、私募ファンドのヘルスケア施設への投資状

上場REIT、私募ファンドのヘルスケア施設への投資状況

なお、Jリート全体に占めるヘルスケア施設への投資割合は約0.3%である。(2013.1時点)

米国でのヘルスケアリートの現状

米国でのヘルスケアリートは直近10年で急成長しています。

ヘルスケアリートの時価総額推移
  • 米国のヘルスケアリートはここ10年で急成長しており、リート全体では約12%、不動産へ投資するエクイティリートにおけるシェアでは約13%を占めるに至っている。
  • 米国のヘルスケアリート主要11社※の時価総額は約720億$(2013.1時点)、投資残高は692億$(2012.9時点)である。

※米国のヘルスケア主要11社
HCP,Ventas,Health Care REIT,Senior Housing Properties Trust,Omega Healthcare
Investors,Healthcare Realty Trust,Medical Properties Trust,National Health Investors,LTC Properties,Sabra Health Care REIT,Universal Health Reality Income Trust.

日本での取り組み

現状では、ヘルスケア施設の売買市場への供給が少なく、投資意欲は高いもののなかなか取引が成立しづらい状況にあります。

今後、中小のオペレーターからの所有物件のオフバランスと、デベロッパーによる開発型の施設増加に加え、施設内容の透明性向上に伴う市場性が高まることにより、ヘルスケアリート市場は成長すると思料します。

更に、将来的に病院等のアセットの組み入れが法制度の改正等により可能となることが出来れば、海外ヘルスケアリートのような成長軌道を築くことが出来ると考えられます。

投資対象とした場合のヘルスケア施設の課題

1.制度リスク

  • 介護保険制度などの制度改正による事業リスク
  • 3年に一回、介護保険計画の策定・保険料の設定と介護保険報酬の改定が実施される。
  • これまでの制度改正での論点
    ①在宅重視②給付の効率化・重点化③給付と負担の適正化

2.オペレーターリスク

  • オペレーターの内容を把握するための評価手法が確立されていない
  • オペレーターが適切にヘルスケア施設を運営しているかどうか把握する必要がある。具体的には、オペレーターが提供するサービスの質、内部統制、及びコンプライアンスの程度等。

3.建物リスク

  • 特殊性の高いヘルスケア施設の適切な維持管理を行うための費用
  • 修繕費や資本的支出等、今後発生する費用を把握する必要がある。

4.流動性リスク

  • 建物設備・構造の特殊性等により転用が困難
  • 厨房・食堂、大浴場及び避難用スロープ等、ヘルスケア施設特有の設備を備えているので、転用可能な用途が制限されたり、転用時の費用が大きくなることがある。
  • ヘルスケア施設は一般に10億円前後のものが多く、機関投資家が扱う物件としては規模がやや小さい。
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